今年初，仲愷高新區委全體（擴大）會議提出了爭創國家一流高新區目標，著力構建“一心一帶一環三組團”的發展格局。同時，作出了實施仲愷大道沿線城市更新的重大決策部署。
此次城市更新涉及仲愷大道沿線9.7平方公里的區域，將重點完善公共配套。通過改造提高土地利用效率，優化城市生活環境。
回顧各地大規模城市更新過程，城市更新效率一直是痛點。多數城市更新拉鋸戰很大一部分歸咎于補償方案。因此，此次仲愷啟動城市更新將努力讓原生居民理解并接納城市更新，尋求該群體的最大利益平衡點，最終實現多贏的局面。
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仲愷城市公共空間價值的共贏
據了解，此次仲愷大道沿線區域城市更新提出了低容積率的城市建設，并著重于完善城市公共配套。
翻看過往的城市更新案例，大量舊改項目容積率高達10.0以上，伴隨而來的是教育、醫療、公共資源短缺，城市交通擁擠，綠化少等問題，掣肘了城市的可持續發展。因此，優化城市生活空間，引導城市高質量發展，成為了仲愷此次城市更新的主要目的。
以深圳坂田城市廣場為例，它通過城市更新嚴控容積率在4.88內，打造成符合當下“產城人”融合的綜合生活區。區域內不僅涵蓋住宅、商業、寫字樓等建筑形態，在綠化方面也有極大的改善。并通過增加各類公共配套——如深大附中等學校，有效緩解了區域教育緊張問題。同時，因城市面貌品質的革新，該區域吸引了大量高新產業入駐，聚集了更多高科技人才，整個片區的環境和居民素質有了飛躍式的提升。
仲愷大道沿線區域的低容積率更新原則，與它有著異曲同工之處，即最大化保證城市的公共空間配套。在城市公共空間大升級的層面上，仲愷通過規劃建設綠地公園、醫院、學校這種低容積率且使用時間長的公共配套，來滿足仲愷居民未來的生活需求。以此改變城市面貌，從整體上提升城市生活品質。
此次更新過程中，計劃新建公共基礎設施面積1.25平方公里，新建學校6所，改擴建學校4所；新建道路48條，改擴建13條，總長37.24公里；規劃一批公共停車場、公共站場、市政公園、公共綠地、醫療衛生站點、社區服務站點等。
當然，要實現這樣的共贏，實踐起來也面臨一些困難，即如何尋求城市更新和原生居民眼前利益的“最大公約數”。
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保障更新效率和原生居民長期資產價值
城市更新所帶來的共贏，并不止于城市公共空間的價值體現，還有原生居民生活品質的徹底改善和資產價值保障。
一方面，城市更新將有效改善原生居民居住環境，提升區域價值。另一方面，城市配套從衣食住行，到教育醫療、公共交通等方面的徹底改善，也將支撐起原生居民在仲愷持有的資產價值得到較快增長。
以東莞松山湖為例，該區域此前較為落后，經過城市更新發展后，無論是住宅、商業、公園還是教育、產業園等配套一應俱全。且吸引了眾多高新技術企業入駐，成為了東莞當下高資產價值的區域。松山湖城市面貌逐漸升級的同時，不僅衣食住行條件得到徹底改善，區域資產價值也有了快速提升?？梢?，城市公共空間整體升級帶來的人居品質提升價值，是原生居民和城市發展之間利益的“最大公約數”。
城市更新效率需要各方看到長遠價值，并尋求長效的“回遷制度”。據了解，仲愷本輪城市更新對原生居民明確產權的資產采取“1比1補償”的原則。
仲愷城市更新補償所提倡的實物補償，也正符合目前城市更新補償的標準。即符合合法產權且達到或者超過“標準房”標準的住宅房屋，原則上按“拆一賠一”補償。舊村莊符合一戶一宅的，最高回遷房建筑面積不超過480平方米。
而被征收的宅基地面補償法按三檔計算：被征收宅基地面積小于或等于80平方米、大于80平方米小于或等于100平方米、大于100平方米的，宅基地權益面積分別為80平方米、100平方米、120平方米。
目前，仲愷大道沿線區域仍處于半工業、半城鎮的城市面貌。經過統一規劃的更新之后，整個區域將按照低密度的標準建設，而更重要的是這次城市更新規劃中保證了公共配套的空間。未來，當仲愷大道沿線將從“城鄉結合部”蛻變成“低密生態宜居宜業城”。
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舊廠房改造，長效價值啟示多
對于仲愷而言，此前留下來的舊廠房更新是最大的攻克難點。但這也是仲愷大道沿線啟動城市更新中，將給區域經濟發展帶來共贏的關鍵點。
以往，舊廠房更新改造時，因廠房利益關系錯綜復雜，使得土地價值、補償金額等難以統一意見。尤其是在改造周期中，廠房“收益空檔期”的損失也容易讓企業不肯主動停產搬遷。
以佛山為例，順德新華西村在經過“村級工業園改造”后，村民每年分紅比改造前增加超過3倍。這些長效且持續增長的利益便是通過城市更新和產業結構調整，以及對區域內產業形態進行全方位升級而帶來的。
仲愷在本次舊廠房城市更新補償中，考慮了三個方面的因素，即被征收房屋價值的補償，因房屋征收、搬遷、臨時安置的補償、停產停業損失補償，并鼓勵舊廠房補償款等值置換經營性物業。通過這些措施，最大化保障廠房持有者的利益。
從國外來看，南非約翰內斯堡的馬朋內商業步行街區更新計劃，可以成為仲愷舊廠房更新方向的參考案例。上世紀80年代，約翰內斯堡實施了去工業化的政策，留下大量空置和日趨破舊的工業建筑。更新計劃給這個項目帶來了一個清晰的觀念視野，通過修繕舊有空間、甄選具有創造力的租戶和商業企業入駐，同時建設新的公共空間、改善當地的生活品質，推動文化活動項目，以此達到城市更新的各種效果。
當然，舊廠房的改造已經不再拘泥于藝術、創意等領域。將符合時下城市生活的購物、餐飲、娛樂業進行融合，可極大豐富改造項目的城市功能。多元化的組合也將進一步提升改造項目在城市中的存在感，推動產業的進一步發展，從而給原生居民們帶來更大的利益共贏點。
從國內來看，北上廣深等城市的更新之路，低容積率標準的提出和要求在很大程度上遏制了土地跟風開發的原始沖動，最大程度保護了城市公共空間建設。這種模式也更符合像仲愷這種以科創產業為主導、產城融合高質量發展的未來城市的圖景。
文章來源：南方+客戶端
圖片來源：網絡
編輯：馮江平
